国铁保利！66亿！近20万㎡！虎门高铁站TOD地块定了！

最近的天气很热，虎门土拍市场就跟这天气一样。

6月23日，今年虎门首宗商住地——2020WG021龙眼社区地块，由世茂以及佳兆业联手夺得，总价约26.2亿元，预估楼面价约19851元/㎡。（地块详情分析：世茂＆佳兆业！楼面价19851元/㎡ 虎门龙眼6万㎡商住地26亿成交）

今日土拍，虎门高铁站TOD地块接力。

最终由东莞国铁保利实业发展有限公司以底价约66亿夺得！

经天眼查查询，东莞国铁保利实业发展有限公司由保利、中国铁路总公司、首铸、广东东方伟业四家联合投资成立。

【01.土拍地块概况】

虎门高铁站TOD地块位于虎门的白沙社区，用地面积为198888.11㎡，起拍价为660123万元，这个土拍面积+总价目前都已经创下了东莞土拍的历史记录。

该土拍项目的范围详见下图，老牛提醒大家注意，TOD地块内有部分地块是属于铁路用地+轨道交通用地，它们不参与此次的土拍，真正参与土拍的地块共计有7个地块。

这7个地块的概况详见下表，当然参与拍卖的还包括4个地下空间；值得注意的是大部分地块都是商业金融用地（产权40年），仅有B8-01+B9-01地块的二类居住用地（R2）产权为70年。

目前土拍地块范围内的土地，已经完成初步的三通一平。

【02.区位概况】

虎门高铁站可以说是名副其实的大湾区交通枢纽，目前已经有“广深高铁+穗莞深城际+东莞地铁2号线”汇集于此，能够便捷串联起珠江口的东西两岸。

老牛在大湾区的几大城市实勘时，经常路过虎门高铁站，换乘还是比较便捷的；但也存在比较明显的缺陷，比如标识系统有待优化，“高铁+城际+地铁+公交”的复合流线需统一整合等。

穗深莞惠地区，经常坐高铁的朋友们应该比较熟悉龙华区的深圳北站，它就是集“高铁+动车+地铁+公交”于一体的超级TOD，周边就有商业+办公+居住等配套；老牛认为，这是虎门高铁站TOD发展可以拿来对标的一个范例，目前北站周边的房产均价在6-10万元/㎡.

虎门高铁站TOD地块位于虎门北部的白沙片区，这里也是虎门和厚街的交界处，开发强度不高，后续发展比较有想像空间。

白沙片区目前最大的亮点就是虎门高铁站，通过该TOD地块的综合有序开发，能够有效带动+激活高铁站周边的土地价值，同时带动以高铁站区域为核心的周边片区，这笔账对该片区发展是十分划算的。

目前高铁站周边的土地已经平整完毕，期待一座高铁新城能够拔地而起。在东莞核心区域的版块，还有这么大面积的平整地块，除了滨海湾新区，老牛目前还能想到的就是东莞CBD了。

7个待拍地块的详细经济指标如下图所示，周边地块也都设置了“幼儿园+小学+初中+菜市场”等配套设施，也保留了开放的公园绿化用地，看得出主管部门对该TOD地块寄予了厚望（毕竟TOD北部还有不少住宅用地待拍卖/旧改）

【03.地块规划远景】

目前虎门高铁站的周边地块都没有怎么开发，老牛也持续观察了这里好几年，期待这次土拍能够真正启动它的全新发展阶段。

毕竟一张白纸好作画，白沙片区苦等了多年，终于等来了涅槃重生的好机遇。

高铁站TOD总体规划中的部分地块并不在此次的招拍挂范围内，老牛估计是作为后续的储备用地，分期开发。意思是，本次土拍只是第一阶段。

老牛提醒大家，7大地块的容积率制定的都很高，7.5的容积率就是奔着要打造地标的方向去的；2个居住地块的容积率都为5.0，在住宅用地里面算是很高了。

老牛在之前的实勘中，航拍了不少虎门高铁站周边的实景；目前地块进入了招拍挂的流程，红线内的地块都已经做好了三通一平工作，建筑物也都早已经拆掉了。

虎门高铁站的TOD地块开发，肩负着东莞TOD发展的示范重任，同时也是重塑城市面貌的大好时机（虎门老被人诟病城市面貌落后，与其经济实力严重不符），让咱们一起期待虎门新地标能够早日面世。

老牛也梳理了一下后续将经过虎门高铁站的轨道交通，除了现有的广深高铁+穗莞深城际+东莞地铁2号线之外，还有2号线延长线+东莞地铁14号线，未来出行+换乘会更加便捷。

【04.虎门土地+楼盘概况】

最后，老牛梳理了虎门近期的土地+楼盘概况，给有置业需求的朋友们做参考。首先是2018-2020的招拍挂地块统计，可以看出单价是逐年攀升的，已经接近2万元/㎡。

近期的旧改项目也比较密集，各地块的规模都比较大。

虎门目前在售的新盘还是比较多的，每个楼盘也都有自己的特色，老牛已经对部分楼盘做出详细解析（详见文末链接），后续会继续对在售/待售项目做解析，欢迎持续关注！

当然，附近的二手楼盘老牛也做了简要梳理，由于二手楼盘的情况比新房要复杂，欢迎有需求的朋友详询老牛官微。

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