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国铁保利!66亿!近20万㎡!虎门高铁站TOD地块定了!

牛浩思-东莞楼探

牛浩思-东莞楼探

2020.6.29 10:37浏览:18436



最近的天气很热,虎门土拍市场就跟这天气一样。


6月23日,今年虎门首宗商住地——2020WG021龙眼社区地块,由世茂以及佳兆业联手夺得,总价约26.2亿元,预估楼面价约19851元/㎡。(地块详情分析:世茂&佳兆业!楼面价19851元/㎡ 虎门龙眼6万㎡商住地26亿成交


今日土拍,虎门高铁站TOD地块接力。


最终由东莞国铁保利实业发展有限公司以底价约66亿夺得!



经天眼查查询,东莞国铁保利实业发展有限公司保利、中国铁路总公司、首铸、广东东方伟业四家联合投资成立。



【01.土拍地块概况】

虎门高铁站TOD地块位于虎门的白沙社区,用地面积为198888.11㎡,起拍价为660123万元,这个土拍面积+总价目前都已经创下了东莞土拍的历史记录


该土拍项目的范围详见下图,老牛提醒大家注意,TOD地块内有部分地块是属于铁路用地+轨道交通用地,它们不参与此次的土拍,真正参与土拍的地块共计有7个地块



这7个地块的概况详见下表,当然参与拍卖的还包括4个地下空间;值得注意的是大部分地块都是商业金融用地(产权40年),仅有B8-01+B9-01地块的二类居住用地(R2)产权为70年



目前土拍地块范围内的土地,已经完成初步的三通一平。



【02.区位概况】

虎门高铁站可以说是名副其实大湾区交通枢纽,目前已经有“广深高铁+穗莞深城际+东莞地铁2号线”汇集于此,能够便捷串联起珠江口东西两岸



老牛在大湾区的几大城市实勘时,经常路过虎门高铁站,换乘还是比较便捷的;但也存在比较明显的缺陷,比如标识系统有待优化,“高铁+城际+地铁+公交”的复合流线统一整合等。



穗深莞惠地区,经常坐高铁的朋友们应该比较熟悉龙华区的深圳北站,它就是集“高铁+动车+地铁+公”于一体的超级TOD,周边就有商业+办公+居住等配套;老牛认为,这是虎门高铁站TOD发展可以拿来对标的一个范例,目前北站周边的房产均价在6-10万元/㎡.



虎门高铁站TOD地块位于虎门北部的白沙片区,这里也是虎门和厚街的交界处,开发强度不高,后续发展比较有想像空间



白沙片区目前最大的亮点就是虎门高铁站,通过该TOD地块的综合有序开发,能够有效带动+激活高铁站周边的土地价值,同时带动以高铁站区域为核心的周边片区,这笔账对该片区发展是十分划算的。



目前高铁站周边的土地已经平整完毕,期待一座高铁新城能够拔地而起。在东莞核心区域的版块,还有这么大面积的平整地块,除了滨海湾新区,老牛目前还能想到的就是东莞CBD了。



7个待拍地块的详细经济指标如下图所示,周边地块也都设置了“幼儿园+小学+初中+菜市场”等配套设施,也保留了开放的公园绿化用地,看得出主管部门对该TOD地块寄予了厚望(毕竟TOD北部还有不少住宅用地待拍卖/旧改



【03.地块规划远景】

目前虎门高铁站的周边地块都没有怎么开发,老牛也持续观察了这里好几年,期待这次土拍能够真正启动它的全新发展阶段。



毕竟一张白纸好作画,白沙片区苦等了多年,终于等来了涅槃重生的好机遇



高铁站TOD总体规划中的部分地块并不在此次的招拍挂范围内,老牛估计是作为后续的储备用地分期开发。意思是,本次土拍只是第一阶段。



老牛提醒大家,7大地块的容积率制定的都很高,7.5的容积率就是奔着要打造地标的方向去的;2个居住地块的容积率都为5.0,在住宅用地里面算是很高了。



老牛在之前的实勘中,航拍了不少虎门高铁站周边的实景;目前地块进入了招拍挂的流程,红线内的地块都已经做好了三通一平工作,建筑物也都早已经拆掉了。



虎门高铁站的TOD地块开发,肩负着东莞TOD发展示范重任,同时也是重塑城市面貌的大好时机(虎门老被人诟病城市面貌落后,与其经济实力严重不符),让咱们一起期待虎门新地标能够早日面世。



老牛也梳理了一下后续将经过虎门高铁站的轨道交通,除了现有的广深高铁+穗莞深城际+东莞地铁2号线之外,还有2号线延长线+东莞地铁14号线,未来出行+换乘会更加便捷。



【04.虎门土地+楼盘概况】

最后,老牛梳理了虎门近期的土地+楼盘概况,给有置业需求的朋友们做参考。首先是2018-2020的招拍挂地块统计,可以看出单价是逐年攀升的,已经接近2万元/㎡



近期的旧改项目也比较密集,各地块的规模都比较大。



虎门目前在售的新盘还是比较多的,每个楼盘也都有自己的特色,老牛已经对部分楼盘做出详细解析(详见文末链接),后续会继续对在售/待售项目做解析,欢迎持续关注!



当然,附近的二手楼盘老牛也做了简要梳理,由于二手楼盘的情况比新房要复杂,欢迎有需求的朋友详询老牛官微。



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