2016深圳最接地气的二手房成交分析总结【龙华篇】

开篇导语：

2016年，那个片区成交最火，变化如何？那个楼盘成交量最多？它们的成交均价是多少？500-800万区间的3房，在那个区成交最为活跃等等一些列数据解答？尽在淘房哥统计的2016年成交数据分析总结系列里面。

特别提示：

淘房哥团队历时半个月时间，收集统计到的2016年二手房成交数据，总共18462套（具体房源数据就不作一一展示分享）。数据涵盖宝安、南山、福田、罗湖、龙华以及龙岗布吉。

18462套的成交数据，跟国土局官方统计到的2016年二手商品房总数据104725套，差距较大。因此，本文的统计数据结果，不代表全市，仅以18462套的统计样本，作为分析参考。

专题，分八大部分：

1、全市篇

2、南山篇

3、福田篇

4、宝安篇

5、罗湖篇

6、龙华篇

7、盐田篇

8、龙岗布吉篇

一、龙华各片区二手房成交量排名

淘房哥团队统计2016年龙华区二手房成交共计2315套，片区划分为民治、龙华、大浪以及观澜四个区域。其中民治片区的成交最多，为1490套，民治片区有着靠近关口，还有北站的带动影响，成交量遥遥邻先其它区域，占比达到64.36%；成交量第二名是龙华老城，占比26.48%，楼盘的整体楼龄相比民治要旧，但价位水平相比民治要低，刚需上车盘也有较多的选择，而城区面貌则需要靠规划中的旧改来推进；大浪和观澜两个片区的楼盘相对较少，且成交占比也相对较少。

从以上数据可以看出，2016年初1、2月份成交相对最活跃，然后在4月份成交量急速下降，因为325政策和评估价上调的影响，一直延续到8、9月份成交慢慢有所抬头，不料104限购限贷政策一出，成交量再次陷入冰冻状态；从10月、11月的成交数据来看，只有降价比较大的盘才能成交，此种状态一直延续到12月份。由于调控政策的发酵影响，购房者的入市活跃度较低，光看不买的多。

二、龙华各片区二手房成交参考均价

根据数据统计，民治片区全年均价5.1万/㎡；龙华老城均价3.8万/㎡；大浪片区由于楼盘较少，虽然统计均价为5.2万/㎡，但是成交主要是龙胜地铁口的和平里、曼海宁两个次新盘，所以平均价格相对较高；观澜的楼盘均价3.7万/㎡。

三、龙华4个片区，各区二手房成交TOP5楼盘

龙华全区统计，成交前5的楼盘都集中在民治片区。成交量第一的楼盘是莱蒙水榭春天，全年成交总量128套，成交均价6.6万。

1、民治片区

成交TOP5楼盘分别是：水榭春天128套，均价6.6万/㎡；鑫茂花园113套，均价4.8万/㎡；金地梅陇镇104套，均价4.8万/㎡；世纪春城96套，均价4.4万/㎡；碧水龙庭88套，均价4.7万/㎡。

水榭春天是龙华全区成交的NO.1，属于改善型的大社区，最小户型为2房，楼盘最低总价430万起，其中五、六期还带深高龙华分校学区，目前均价已经超过7万。鑫茂花园和碧水龙庭的成交一直都比较活跃，优势是带一个比较不错的潜龙学校，加上离民治地铁口不远，更主要是总价330万在民治能买个整体比较不错的2房，目前均价4.7万左右。而世纪春城楼盘较大，分1-4期开发，再加上6、7、8号地的成交量汇总，所以整体单价只有4.4万/㎡。世纪春城和金地梅陇镇两个楼盘距离红山不远，能享受到部分的红山配套，但是单价就要比红山附近几个楼盘低1万多，所以有较多购房者也会考虑选择。

2、龙华老城片区

成交TOP5楼盘分别是：锦绣御园55套，均价4.6万/㎡；城市明珠41套，均价3.9万/㎡；美丽365成交36套，均价3.7万/㎡；丹枫雅苑34套，均价4万/㎡；幸福城32套，均价5.4万/㎡。

龙华老城虽然旧小区和城中村相对较多，但是生活配套还方便，坐地铁4号线去福田中心区比较便捷，未来的发展主要依靠旧改来带动。龙华老城也有品质不错的楼盘，像锦绣御园和幸福城就是大社区、次新楼盘，价格也当然是龙华老城的标杆。对于需要地铁出行的刚需家庭来说，4万左右的单价，在龙华老城还是有较多小区可以选择的。

3、大浪片区

大浪片区由于楼盘较少，成交量不多，所以光看均价，浮动空间会比较大，特别像和平里还有公寓，单价4.2万（注意公寓是不带学区的），而住宅部分的单价5.6万，统计均价就可能因为成交户型不同，价格悬殊会比较大。大浪片区品质比较高的楼盘，主要是龙胜地铁口附近的曼海宁、和平里两个楼盘，这两个楼盘都属于高峰学校学区范围。而福东龙华府虽然也是属于高峰学校学区，但是楼盘本身位置相对偏一些，交通和生活配套相对不太便利，一年都难统计到几套成交。

4、观澜片区

成交TOP5楼盘分别是：招商澜园34套，均价3.9万/㎡；招商观园29套，均价3.8万/㎡；观澜湖赛维纳22套，均价1.9万/㎡；和黄懿花园21套，均价4.2万/㎡；中航格澜郡14套，均价3.7万/㎡。

观澜的二手楼盘主要集中在观湖片区，也是目前的龙华区政府所在区域。整体楼盘都比较新，绿化环境较好，但是商业和交通配套相对较弱，目前楼盘单价3.9万左右。而观澜湖赛维纳是公寓类型，主要供休闲出租，均价1.9万。2017年有轨电车通行和4号地铁延长线的开工建设，加上观澜还有较多空地可供开发，也成为较多投资者关注的区域。

四、各价位区间段，那个片区和户型成交最火？

1、250万以下成交，民治和龙华还能找到少部分2房

龙华区250万以下成交，统计到的数据为531套。此价格在龙华还能找到电梯小两房，但是户型面积基本都是60平以下。其实这个价格区间，找一个带中等学区，但是楼盘品质还比较不错的一房一厅，也是可以考虑的。

2、250-350万区间，民治2房成交最多，龙华3房次之

250-350万区间段，统计到的数据为704套。主要成交是2房和3房，其中民治和龙华老城成交占绝大部分，大浪和观澜此价格区间成交较少，目前这个价格在观澜也难买到3房了。

3、350-500万区间，2房和3房成交最多，还可买部分4房

350-500万区间段，统计到的数据为623套。其中民治的3房成交最多239套，部分4房也可以买到。此价格想在大浪和观澜买3房也有比较多的选择。

4、500-800万区间，民治的3房和4房选择性大

500-800万区间段，统计到的数据为378套。其中民治的3房成交最多210套，主要集中在红山和梅林关口的较高品质楼盘。而其它三个片区的在此价位成交较少。

5、800-1000万区间，成交相对较少

800-1000万区间段，统计到的数据为32套，民治片区基本包揽，成交28套，此价格区间可供选择的楼盘也集中在民治的红山区域。

6、1000万以上成交，主要是民治的大4房或5房以上户型，而龙华和大浪没有统计到成交

1000万以上在整个龙华成交不多，统计到的数据全年总共44套，主要是红山的大4房或5房以上户型，还有北站附近的3个豪宅楼盘，而观澜湖的大别墅也有少量成交，不过总价基本都要3000万起。