2016深圳最接地气的二手房成交分析总结【福田篇】

开篇导语：

淘房哥团队历时半个月时间，根据现有渠道，收集统计到的2016年二手房成交数据，总共？套。以这个数据总量为基础，阅读的看官们可以了解到全市（统计到的区域），什么类型特点的房子活跃度最高，哪些房子更容易成交，哪些片区成交最活跃，哪些片区成交偏冷，甚至哪些楼盘成交最为活跃，哪些楼盘成交相对比较冷清……等等数据参考结果。

专题，分八大部分：

1、全市篇

2、南山篇

3、福田篇

4、宝安篇

5、罗湖篇

6、龙华篇

7、盐田篇

8、龙岗布吉篇

福田篇

一、2016年福田各片区二手房成交量一览

根据我们统计到的数据，福田区2016年全年搜集到的二手房成交量为4037套，其中皇岗片区总成交量占比最高，达到了15.08%，其次是华强和新洲上下沙片区，分别占比10.87%，10.13%；岗厦、八卦岭、园岭片区成交量占比托底，论及缘由，其中也有片区内楼盘较少的原因。

从每月成交总量可以看出，2016年福田区二手房成交量受政策调控和六月份双地王刺激的影响较大，成交量大幅下滑的月份为325政策出台的四月份和104新政出台的10月份，最大降幅64%发生在325新政出台后的四月份；中间六月份受双地王刺激的影响，成交量大幅上涨，涨幅为49%。

另外百花、石厦、新洲上下沙片区有个明显的特征就是在104政策调控，市场迅速降温的情况下，相隔两个月成交量即开始回暖至正常水平，甚至还有所增加，在12月份的成交数据有所体现，这究竟是不是真的回暖，还需观察未来几个月的成交数据，同时也要从价格方面考察，成交房源中降价房源占据一定比例。另外从这几个片区成交楼盘来看，学区和刚需房是主打。

二、2016年福田各片区二手房成交参考均价

我们统计的福田二手房成交均价，福田香蜜湖农科片区成交均价最高，套均9.44万/平，其次是百花片区、中心区；其他大部分片区均价都在5.2-6.5万/平；岗厦、八卦岭、保税区均价托底，在4.8万左右每平。

片区简评：

香蜜湖农科片区兼具豪宅、宜居环境、楼盘品质和学区这几大房产价值要素，均价当属福田区域内最高，但也有6、7万左右价格的楼盘，例如如枫丹雅苑；

百花片区以优质学区著称，但楼龄和社区品质档次稍显老态和折旧；

中心区均价本可更高，比肩香蜜湖农科、百花片区，却被中银花园等楼盘拉低均价。

景田、石厦、彩田莲花片区配套成熟，不及香蜜湖农科的预算可以在这几个片区淘到好房；

新洲上下沙、保税区、梅林、皇岗、华强片区有配套和硬件改善的空间，小户型也多，除保税区外，这几个片区交通都比较便捷，特别是地铁7、9号线的带动，白领和刚需可以考虑；

八卦岭、岗厦、车公庙片区楼盘数量较少，选择性不佳，欠缺对比，片区内置业建议选择楼龄较新的楼盘；

竹子林、华侨城靠近南山区，通勤南山快捷方便，也有宜居的氛围；

园岭片区可考虑园岭小学本部学区，但是楼龄较老，居住体验一般。

三、2016年福田各片区成交量TOP5楼盘

福田区2016年成交量最高的楼盘是皇岗片区皇御苑116套，其次是中心区黄埔雅苑78套，华强片区京基御景华城66套。从上面片区成交图可以看出，皇岗片区也是福田全年成交占比最高的片区，皇御苑占片区总成交量的19%。下面再看看福田各个片区的成交TOP5楼盘。

1、八卦岭

八卦岭房源以小户型为主，成交TOP5的楼盘也都是以小户型为主的楼盘，成交均价大多在4-5万左右，这也从侧面说明八卦岭主要是以刚需上车、部分投资客为主要购房群体的片区。八卦岭片区环境不算宜居，小户型出租率较高，鹏益花园有部分公司入驻。

2、百花

我们搜集到的百花片区全年成交是202套，其中南天一花园29套，南天二花园27套，百花园一期13套，百花公寓18套，长安花园11套，百花片区总成交量不多，但是成交均价却高于福田大部分片区，仅低于香蜜湖农科。

3、福田保税区

保税区不缺乏宜居的楼盘，目前配套的丰富度稍微弱势些，片区内也是花园小区居多，部分楼盘视野开阔，南望香港，轨道交通的建设预计2020年可以完成，成交楼盘TOP5是自由港湾公寓26套，帝港海湾豪园30套，丽港湾14套，城市3米6公寓24套，福源花园10套。

4、彩田莲花

成交楼盘TOP5是莲花一村22套，莲花二村16套，福莲花园20套，盛世家园二期30套，彩田村22套。成交楼盘大部分均价6.5万左右每平，彩田村成交均价破7万，福莲花园在今年价格涨幅较为明显，地段具有十分明显的优势，地铁口物业且与中心区配套距离最短。宜居氛围和配套齐全是这个片区的特点，莲花一村和莲花二村楼龄相对老旧

5、华强

华强片区总成交量占比明显，成交TOP5楼盘为京基御景华城66套，桐林公寓27套，阁林网苑29套，金茂礼都44套，南光捷佳大厦21套。京基御景华城可谓是投资热盘，地铁口，近华强北商圈，自带2万平米商业体量，滨河大道边上，交通通达性高和商圈集中因素导致其换手率高，但周边环境没有集中改善的情况下，其升值潜力被限制。金茂礼都小户型学区非常受欢迎，有学区需求的家长最喜欢这类房源，总价低，学区好，不过金茂礼都均价水平已破11万每平，大山看了下，最小户型23平的单房单价已卖到14.9万，总价去到350万。就总价而言，可能是带百花小学和实验中学学区总价最低的房源。

6、皇岗

皇岗片区成交TOP5楼盘为皇御苑116套，皇庭世纪43套，名津广场32套，天泽花园22套，港城华庭20套。从TOP5楼盘位置来看，基本都在皇岗路以东，靠近河套区域的地区。关于河套区域的发展，今年年底，深圳市政府和香港政府部门已经对河套区域的合作做了明确的规划，具体内容可上咚咚找房查阅。从单个楼盘来看，我们统计的数据中，皇御苑也是福田区域内成交量最多的楼盘，这个楼盘共分五期，户型多样，房源量充足。

7、景田

景田片区成交TOP5楼盘为万科金色家园15套，景尚雅苑12套，景秀年华11套，天然居10套，俊景豪园15套。成交TOP5楼盘位置集中在景田北片区，天然居和景尚雅苑带福外学区，天然居居家、配套、学区属性兼具，景尚雅苑都是小户型，带精致型花园小区，楼盘品质较高，成交单价也是景田北片区最高的楼盘。

8、梅林

梅林片区成交TOP5楼盘为梅林一村50套，尚书苑16套，凯伦花园15套，华茂苑11套，翰岭花园10套。梅林一村是大型的政府福利房住宅区，房源供应充足，花园小区品质高，居家氛围浓厚。成交TOP5楼盘中，尚书苑和凯伦花园都是以小户型为主，其中凯伦花园售出有总价79万的15平米小户型， 除去之前新盘侨城尚寓6平米鸽子笼户型，这是今年在福田区见过的总价最低，户型最小的一个房源。

9、石厦

石厦片区成交TOP5楼盘为益田村62套，丽阳天下27套，星座大厦30套，绿洲丰和家园17套，新新家园17套。成交楼盘位置大部分集中在益田村和石厦北片区，石厦北带石厦中小学学区的小户型楼盘成交占比较高，这边配套已经非常成熟，双地铁线经过，小户型易出租，租金高，不过相对于房价，租金回报率不如罗湖人民南。

10、香蜜湖农科

香蜜湖农科片区成交TOP5楼盘为翠海花园28套，东海花园48套，鸣泉居15套，锦庐花园14套，港中旅花园18套。从成交数据来看，东海花园比较具有性价比，区位、配套、学校不输其他几个TOP5楼盘，单价有优势。鸣泉居和锦庐花园主打投资因素，投资人群更关注这两个楼盘。

11、新洲上下沙

新洲上下沙片区成交TOP5楼盘为花好园40套，祥云天都世纪31套，蜜园33套，嘉葆润金座33套，金域蓝湾13套。其中小户型楼盘成交占比较高，新洲上下沙旧改概念吸引了不少投资客，小户型楼盘多也适合刚需上车。

12、园岭

园岭片区成交TOP5楼盘为园岭新村59套，园东花园13套，园中花园14套，圆龙园4套，南国大厦4套。成交楼盘占比呈两极分化之势，园岭新村占据成交大头，学区因素是购房者看好的原因，不过楼龄问题是其显著的缺点，也有一些人购入等旧改。

13、中心区、岗厦

中心区、岗厦片区成交TOP5楼盘为黄埔雅苑78套，中银花园27套，天健世纪花园14套，深业花园14套，星河世纪17套。黄埔雅苑是福田区老牌豪宅项目，附近的市政配套非常强大，有音乐厅、图书馆、少年宫、市民中心，且靠近交通中心枢纽福田站，楼盘所处区域也是福田区域内地铁站点最为密集区域。相对香蜜湖农科片区，价格具有优势，不过初中学区相对一般，看重学区的家长们这个片区并不是首选。

14、竹子林、车公庙、华侨城

竹子林、车公庙、华侨城片区成交TOP5楼盘为金海燕花园12套，泰康轩5套，越海家园14套，碧海云天15套，香山里13套。片区内楼盘数量并不多，车公庙片区更是只有寥寥几个楼盘，竹子林、华侨城片区宜居楼盘较多。

四、2016年福田二手房成交总价区间和户型盘点

1、250万以下总价单房成交量占比最多，多集中在八卦岭、梅林、华强、新洲上下沙片区。

我们统计到的数据，250万以下总价成交量为679套，占全年成交套数比重为16.8%，大部分购买单房的人群会选择华强、梅林、新洲上下沙和八卦岭，其中有地铁7、9号线带动的因素，但也不排除这几个片区内小户型楼盘较多的原因。园岭片区没有1房或者单房的小户型，所以成交量为0，香蜜湖和百花片区即使有小户型，但是单价已经非常高，小户型总价基本超250万以上。

2、250-350万区间段两房成交量开始明显上升。

250-350万总价区间段的成交房源为694套，占全年成交套数比重为17.2%。从这个总价区间段开始，两房成交量明显上升，三房四房只有寥寥几套。这个区间段购买两房的人群大多选择皇岗片区，其次是保税区和新洲上下沙。

3、350-500万总价区间段两房占比最为明显，三房成交量开始上升。

350-500万总价区间段的成交房源为964套，占全年成交套数比重为23.87%。两房占比最为明显，购买两房的人群大多还是钟爱皇岗和新洲上下沙片区，这个总价区间段，三房成交量开始上升，香蜜湖、百花片区这个总价基本买不到三房以上户型，去八卦岭买三房个人觉得也是不明智的决定，这个总价在福田区购买4房非常有难度，成交只有2套。

4、500-800万两房、三房成交占比均衡，百花片区一房小户型总价高，四房成交量开始上升。

500-800万总价区间段的成交房源为992套，占全年成交套数比重为24.57%，也是成交总价占比最高的区间段。百花片区售出13套一房，可见学区是硬通货，这个总价范围内的一房也是有人买单；另外两房、三房成交最为明显，四房成交量开始上升，百花和香蜜湖片区这个总价范围内基本买不到四房。

5、800-1000万总价区间段四房成交量上升，部分片区两房、三房略有成交。

800-1000万总价区间段的成交房源为297套，占全年成交套数比重为7.35%，这个总价区间段成交占比最低。百花、中心区、香蜜湖农科还有两房售出，这个区间段三房百花片区成交最多，四房各个片区都有成交。

6、总价1000万以上成交房源一房、两房绝迹，四房以上户型香蜜湖农科片区成交最多。

1000万以上成交房源为411套，占全年成交套数比重为10.18%。一房、两房成交绝迹，三房成交不明显，百花、香蜜湖农科片区略有成交，四房成交房源多集中在香蜜湖农科、中心区。