终止拍卖！麻涌3.6万㎡商住地终止出让（附原因分析）

今早麻涌2018WG037地块因无人报价而流拍，文章详情见：流拍了！麻涌2.8万㎡商住地无人问津 起拍价8050元/㎡

原因分析：

麻涌这块地在麻涌镇也属于很偏僻的位置，一桥之隔就是广州黄埔，地块周边全是民房以及物流工厂等，旁边只有一个楼龄15年的小楼盘（均价7000左右），距离麻涌镇中心约7公里。

而今早的麻涌2018WG037地块，起拍价约8000元，太高了！近5年麻涌拍的地（约16块）大多在镇中心和华阳湖附近，位置相对更好，地价在6000左右或以内，今年9月份龙湖地产在麻涌拿的地块楼面价仅5200元，因此今天的地块完全不具备性价比。

紧接着1小时后，原定于明日（12.6）出让的2018WG039地块宣布终止出让。老牛觉得这是意料中。

一起看下2018WG039地块的位置、价格以及配建要求，大家就能明白原因。

地块位置：

位于麻涌镇东盛新城东南侧，东侧为新沙路，西侧是向阳路和物流中心，北侧是WG037地块（今早流拍），南侧是大盛村和大盛小学。其中新沙路为城市次干道，向北直达广州市。

该地块距广深沿江高速麻涌收费站约20分钟。地块周边生活配套资源较匮乏，主要为物流码头和厂房，商品房仅有东盛新城（二手房，楼龄超15年，均价7000左右），距离华阳湖湿地公园以及麻涌镇中心等成熟商业区约7公里。

地块底价以及配建要求：

WG039地块占地面积36214.73㎡，容积率为3.0，总建面约108644.19㎡。地块起始总价为87459万元，起始楼面地价8050元/㎡；值得注意的是，竞得者还需配建建筑面积20%（不少于20642㎡）作为安居房，无偿移交麻涌镇政府或政府指定的接收单位。老牛算了下，剔除无偿移交的安居房面积后，起拍价的可售楼面价为9938元/㎡。

一句话总结：相比WG037地块（今早流拍），WG039地块是同样的位置，价格更贵，配建要求更多，能不灰头土脸地终止拍卖吗？！

【麻涌镇区位概况】

麻涌镇位于东莞市西北部，距广州市黄埔区仅1.5公里，隔东江相望，是东莞水乡新城片区核心五镇之一。该镇以麻涌大道为城市空间主轴，以广麻大道空间、中心大道空间、水乡大道空间为次轴，构建“水绿环城、一心五片、轴线展开”的城市空间结构，划分“城镇中心片区、滨江休闲商务片区、临港产业片区、华阳生态片区、北部轻柔产业片区”的五大功能片区。

麻涌镇交通路网发达，交通优势明显，广深高速，广深沿江高速，水乡大道等交通干道贯穿全镇，接驳广州深圳，麻涌西站建设中，连接东莞地铁1号线（规划中）和广州地铁5号线（规划中）。在建佛莞城轨（广州南—东莞西）贯穿麻涌并设麻涌站计划到2021年通车，目前麻涌有5条广莞跨市公交链接广州地铁与BRT快速公交系统。

据老牛查阅近5年来出让16宗商住地，其大部分竞得者为恒大、碧桂园、招商、云南城投和龙湖集团等一线品牌房企。目前麻涌有恒大滨江左岸、富盈小时代、碧桂园信鸿銅雀台和碧桂园古梅荟在售，其中洋房参考价在1.5-1.7万左右。

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