常平华润幸福里首次备案 均价1.67万/㎡【东莞新盘备案95】

去年6月29日，华润以45617万元竞得常平镇横江厦村2018WG010地块，折合楼面价约11405元/m²。时隔9个月后，项目正式命名为华润幸福里。

今日老牛在发改局发现，华润幸福里的1号楼已经成功备案；项目位于常平镇花园路与丽都路交汇处，项目占地面积约1.8万㎡，总建面约5.16万m²，共规划2栋27层高层洋房。

本次备案的1号楼共129套，均为住宅产品。整体备案均价约16744.9元/m²，备案总价区间为145-225万元，户型涵盖99m²-125m²的3-4房，两梯五户，主要以大户型为主。

项目楼面价达到11405元/㎡，实际售价并没有达到当初大家猜想的2万以上，而且在常见的营销策略上，首次推出的产品价格会相对优惠，当然具体开盘价需以开发商为主。目前项目周边二手房均价大约在1.2-1.7万元/m²左右，且成交较为活跃。

【建面约99㎡户型】

此户型分布在1号楼的01、02和05，三房两厅两卫，备案单价区间在1.5-1.8万/m²之间，总价区间在145-183万之间。

【建面约125㎡户型】

此户型分布在1号楼的03和04，四房两厅两卫，备案单价区间在1.6-1.8万/m²之间，总价区间在188-225万之间。

此次推出的所有户型使用率都达到了0.79以上，对于27层高的高层来说，这样的使用率算是中规中矩，但两梯五户，梯户比和私密度都稍受影响。

以1栋03为例，从层差上来看，采用的是橄榄形定价方式，价格最高的是26楼。楼层差价范围在100元/m²-595元/m²不等，层差价差距较小，整体来看还是相对规律的；相邻楼层层差价基本维持在100元/m²左右。

其中13楼和14楼的单价一致，老牛认为这是因为特殊楼层数所导致的。而27楼的跳差主受顶层影响，因为顶楼日照时长较长，以及渗水率较高的影响，这样的定价设计也是较为常见的。

项目（2018WG010地块）位于常平镇中心区域，临近隐贤山庄和常平铁路公园，周边自然景观丰富，且视野开阔。项目的西面为预留的幼儿园和小学用地；北面是一片已成规模的住宅小区，居住氛围和环境较好。

但南面紧邻铁路轨道，易产生噪音影响，一定程度上降低了居住属性。现阶段项目周边仍存有部分的民房和工厂，短期内会对居住氛围和舒适性有一定影响。周边主要以沿街商业为主，缺乏大型的集中商业。

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