咚咚找房 让你置业更轻松 App打开
买房情报群-一个聊房子的微信群 申请入群

【东莞片区解析06】 大湾区枢纽虎门镇

牛浩思-东莞楼探

牛浩思-东莞楼探

2017.12.1 11:19浏览:44406


【01.区位概况】

老牛觉得要介绍虎门的话,还是要从大湾区说起,因为虎门的区位优势实在是太棒了,简直是得天独厚。大湾区的城市群中,深莞惠,广佛肇,珠中江,港澳,这9+2个城市都和虎门有着比较密切的关联。



虎门基本上位于大湾区的3大都市圈交界处,同时也是多条发展轴线的交接点,这使虎门的枢纽作用越来越突出,随着大湾区推进速度的逐步加快,虎门将会迎来越来越好的发展机遇。



虎门十分注重和深圳以及广州南沙的对接,在产业,交通等各方面都已经有比较好的实际应用和拓展。据老牛了解,有不少深圳的朋友比较看好虎门的后续发展,已经在反复对比相关楼盘和户型产品,尤其以宝安和南山居多,毕竟交通相对会便捷一些。



很多朋友都知道虎门的交通四通八达,老牛也是印象十分深刻,比如刚下高速的这个“大圆盘”。这个超级转盘可能是不少人对虎门的第一印象,作为几条高速和快速路的交汇处,简单数一下,差不多就有6个高速出入口。



虎门作为滨海片区的重点镇区,其中虎门高铁站和威远岛是作为先行区。老牛觉得,滨海片区可以算是东莞6大片区里面,经济实力最强劲的一个,其中虎门的贡献巨大。



如果说虎门哪个片区最具代表性,首推中心城片区,尤其是黄河中心大厦,目前还是东莞各镇区里面的第一高楼。虎门的中心城区经济繁荣,人气十分旺盛,也是初次到虎门的朋友不容错过的地方。



【02.总体概况】

虎门一共分为7大片区,每个片区都有自己的侧重点和发展特色,其中发展最成熟的是中心城片区。目前正在大力发展的是中心城南片区和白沙片区,而沙角片区和威远岛已经被划入滨海湾新区,未来的发展空间也会令人充满期待。



为了避免大家连续看抽象的分析,老牛还是尽量结合形象生动的现场图片给大家解析,毕竟还是有不少朋友可能没有去过某个片区。比如下面这个就是楼盘比较扎堆的中心城南片区,这里的生活配套已经比较成熟,周边还有不少储备用地待开发。



老牛梳理了相关数据,发现虎门总体的土地开发强度已经比较高了。下图中颜色越深的表示密度越高,虎门作为传统强镇,储备的可建设用地还是比较紧张的。



尽管用地紧张,虎门政府对未来的土地利用规划还是做了综合均衡,黄色的居住和红色的商业用地占大头,同时保证了产业用地的规模,毕竟虎门的定位还是以做实业为主的经济强镇。



下图是中心城南片区的超级大盘南部湾.万科城,由于南部片区的地块开发强度普遍不高,所以该项目周边的待开发地块比较多,给人的想象空间也相对较大。



老牛仔细研究了一下居住用地规划,发现住宅用地大多都是成组团分布的,除了沙角和威远岛片区是作为限制性开发,其余大多都是以自己的所在社区的辐射半径划圆,尽量相互切合。



老牛也及时梳理了虎门目前在售的典型新盘,各个楼盘的具体位置如下图所示,供大家参考。



其中绝大部分楼盘我们之前已经做过详细解析,现把链接附上,有需求的朋友可以点击查阅:


东莞楼评系列05 虎门碧桂园【规划篇】


东莞楼评系列06 虎门碧桂园【户型篇】


东莞楼评系列07 虎门印象【规划篇】


东莞楼评系列08 虎门印象【户型篇】


东莞楼评系列09 南部湾·万科城【规划篇】


东莞楼评系列10 南部湾·万科城【户型篇】


东莞楼评系列11 东莞万科云城【规划篇】


东莞楼评系列12 东莞万科云城【户型篇】



虎门政府同样很注重生态环境,预留了不少公园和绿化用地。这里老牛也要悄悄吐槽一句,一定要下大力气治理污水,不然会影响某些地段的综合品质。



虎门确实还是有不少环境优美的地段,比如下图的白马湖周边,视野开阔,环境宜人。这里离虎门高铁站的距离也比较近,周边也有不少待开发地块,临湖的地块一般都会走高端产品路线,以别墅为主。



【03.经济+产业

咱们对虎门进行总体解析,就一定要重点分析它的经济和产业。老牛前段时间注意到2017年中国百强镇综合实力排名发布了,广东和江浙地区占了绝大多数。广东的镇区主要集中在东莞和佛山这两个老对手,东莞共有6个镇区进入前100名,虎门名列全国第七。



在东莞2016年的34个镇区GDP排名中,虎门名列第一,经济实力非常雄厚,这和虎门极具市场竞争力的产业优势息息相关。



据老牛了解,虎门的主要产业类型级集中在服装服饰、电子信息、商贸流通、文化旅游这4个领域,这些产业的发展基础在虎门已经十分扎实,尤其是服装服饰,初步形成了比较明显的龙头效应。



虎门的主要经济指标中,常住人口已经达到约65万人,人气旺盛。年均GDP已经达到约460亿元,镇级可支配收入约25亿元,雄厚的经济实力也使这两年虎门总体的发展势头十分强劲。



老牛发现,虎门这两年的重大项目推进速度比较快,特别是重点交通设施项目,比如滨海大道、环莞快速、穗莞深城轨等。这些重点项目快建成、早投产,就能将更多的产业前期投入尽快转化为发展成果,这也是不断壮大镇区经济总量的牢固基础。



虎门的总体功能结构分为2核3轴1带,其中2核是指白沙枢纽和新城市中心枢纽,3轴分别对应着南北走向+东西走向+滨海沿线发展轴,目前南北走向的穗莞深城轨沿线是发展比较片区。1带是指为产业长远发展预留的大批储备用地,这有效避免了未来产业用地可能被大幅挤压的被动局面。



老牛这里想重点为大家介绍一下虎门的服装产业,主要集中在中部商贸城片区。虎门服装业十分注重推广原创设计,推进服装产业技术的优化提升,培育本土品牌的国际化,每年一届的服交会和时装周已经举办至22界,形成了十分完善的产业链和生态圈,年销售额有望突破千亿元大关。 



虎门的东北部重点打造先进制造业集聚区,主要集中在电子信息产业,现已有长城开发、中电器材、桑达、熊猫、爱华电子等企业入驻产业园区,预计年产值超200亿元。


南部重点打造物流产业,结合沙角片区的交通枢纽定位,推动物流园区快速发展,计划建设约10平方公里的现代化港口型综合物流园区。

                                                                   


北部将重点打造虎门高铁站TOD枢纽新城,全力建设集交通、商务、采购、高尚住宅、写字楼经济于一体,10平方公里的交通枢纽新城,打造东莞西南部重要门户。


西部将重点打造生态旅游产业,加快建设威远岛森林公园、滨海公园等项目,创造文化、旅游、产业融合的重要旅游目的地。



虎门政府也划出了未来的重点发展片区,基本和老牛上面说的各类产业布局是相互对应的,大家可以结合自己的实际需求去一一查找。



东南西北中,虎门的不同片区会有相对应的重点产业,在产业升级的大背景下,会有越来越多的创新型企业涌现。据老牛了解,虎门政府将进一步推动企业增加研发投入,以带来更有效率和效益的产出,让科技创新真正成为各类企业长足发展的主要动力。



一口气写了这么多,老牛觉得还是要稍缓一下,给大家一点时间理解和消化一下上面的内容,信息量比较大且密集。后续的虎门交通,TOD枢纽新城,滨海湾新区的沙角+威远岛片区,三旧改造计划等详细解析,老牛也已经基本完成,如果想看全文,请加老牛官微。





欢迎扫老牛的官方微信加好友(或微信添加DGloutan3),也欢迎大家和老牛充分互动和交流。


查看更多同标签文章

东莞 宏观分析 片区规划

9块9速购服务

9.9情报群-聊房子的微信群

买不买?买哪里?

听听大家怎么说?

9块9速购服务 申请入群 >
首页 发布评论