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牛浩思-东莞楼探
2019.5.29 20:21浏览:85865
牛浩思-东莞楼探
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随着粤港澳大湾区建设进度的加速，最近东莞的关注度再次得到了大幅提升，老牛这次为大家带来的片区解析是大岭山镇，咱们一起去看看详细情况。
【1.1 区位优势】
东莞市位于大湾区的东岸，具备四通八达的枢纽优势，大岭山更是衔接穗深港经济走廊的关键节点。
咱们来具体看看深莞对接，大岭山直接和周边的“东莞7个镇区+深圳宝安”接壤，交通十分便捷，房价相比深圳便宜了不少。
松山湖片区是东莞6大片区的重要组成部分，下辖7个镇区，其中大岭山正好位于“滨海湾片区+松山湖片区+城区片区”这个黄金三角的中心位置。
老牛多次去过大岭山实勘，每次去都能感受到它的潜力在逐渐被挖掘，毕竟拥有这么好的区位优势。
咱们再来仔细看看和它直接接壤的另外7大镇区，长安+虎门+厚街+南城+东城+寮步+松山湖+大朗，它们就像“众星拱月”似的将大岭山围在中间，阵容强大。
比较遗憾的是，和大岭山接壤的大部分明星镇区，地块大多是不好开发的生态保护山地，这在早期间接限制了大岭山的发展速度（轨道交通建成后会大幅加速）。
还好，松山湖和大岭山是无缝连接的（松山湖早期是由大朗+大岭山+寮步3个镇，各自贡献自己的一部分土地组成），也正是因为毗邻松山湖，所以大岭山发展的首要目标就是“与松山湖一体化”。
【1.2 功能结构】
咱们来看看大岭山的功能结构，主要特征是“1轴1带5组团”。
1轴是指沿107国道展开的城市发展主轴；1带是指城市融合带，是大岭山与松山湖无缝对接的缓冲带；5组团分别是指“中心+东北+西北+中部+南部”组团。
老牛认为，5大组团中，中心组团的发展是比较成熟的，已经有比较大规模的居住+商贸片区了。
5大组团再往下细分，就是14个片区发展单元，其中包括3个居住主导单元，6个产业主导单元，2个综合服务单元，3个生态控制单元。
这14个发展单元有各自的定位，同时也是主管部门治理管理的基本单位，便于统筹配置公共服务+市政基础+公园绿地等设施，下图就是新城发展单元的局部现状。
大岭山全镇面积约95平方公里，目前常住人口约28万人，预计到2030年常住人口达43万人。2018年该镇的GDP排名占全市34个镇区的第13名，算是第二梯队。
老牛觉得，大岭山可以更加充分的借鉴周边镇区优势产业，在目前关键的窗口期真抓实干，真正挖掘出“洼地”的稀缺价值。
【1.3 产业布局】
咱们先来看整个松山湖片区，它是以松山湖高新园为龙头，带动其他6大镇区的产业协同发展，大岭山也面临着产业的转型升级。
说起大岭山的优势产业，那肯定是家具制造，全镇拥有家具及其配套企业500多家，其中投资超亿元家具企业30多家，自主品牌120个。
在新的发展阶段，家具产业会继续升级智能制造的相关技术，目标定位是“国际家具产业强镇”。
咱们来看看4大组团的重点产业方向，除了共同具备的家具，五金，包装等传统优势产业之外，东北组团会侧重发展新能源+新材料；西北组团会侧重发展物流业；中部和南部会侧重发展中高端研发+制造业。
各大组团对应有各自的工业园区，这些园区也为后续的相关产业集群打下了比较重要的基础。
畔山产业园位于西北组团，它位于莞长路的西侧，侧重于发展物流产业，这个同时会给交易规模巨大的信立农产品商贸城提供便捷服务（东莞主城区+滨海片区+松山湖片区+深圳方向，四通八达）
同时，大岭山还划定了5大重点发展片区：大岭山大道沿线+华为小镇+松大融合发展+东北产业+西北产业片区。老牛提醒大家，松大融合发展片区应值得重点关注。
目前大岭山已有各类企业1800多家，主要以家具+电子+印刷为主，期待未来它能早日形成更具竞争力的新型多元化产业体系。
【1.4 公共配套】
大岭山的公共配套体系还是比较完善的，对应5大组团都有各自的服务中心，这里面要数“老城+新城”这2个服务中心的质量最高。
高标准建设的大岭山体育馆，就位于新城服务中心，它的旁边就是大岭山体育公园，已经成为全镇的老百姓健身娱乐的标志性场所。
大岭山人民医院位于大岭山东侧，毗邻松山湖，总建筑面积5.2万㎡，20多个科室，每日可接诊2000人次，2009年正式开始运营，为周边居民提供了较高水平的医疗服务。
咱们来看看大岭山的多层级公园体系，从综合型公园到社区型公园一应俱全，再加上森林+湿地公园，整个大岭山可以说是“山水环抱”，生态环境优美。
湿地公园算是比较有特色的，它也是大岭山的“城市绿肺”，规模还是比较巨大的。
咱们来看看综合型的大岭山公园，它位于老城服务中心，也是全镇标志性的重要活动场所，设置了独具特色的入口牌坊和纪念碑。
咱们再来看看社区型的公园，就设置在楼盘旁边，比较适合周边的老百姓休闲散步，舒适宜人。
【02 交通设施】
大岭山目前的交通设施还是比较便捷的，“莞深+虎岗+龙大+莞番”4条高速都在大岭山设有出入口，“107国道+石大路+厚大路+连马路”快速干道贯穿全镇，道路交通比较畅通。
老牛多次去大岭山实勘的时候，发现大部分路段堵车的时候确实还是比较少的，上高速也比较方便（尤其去深圳方向）。
在新的交通规划中，大岭山增设了赣深高铁东莞支线，莞深快轨+中虎龙城际等轨道交通，同时通过改扩建主干和次干道路，最大程度提高和周边区域交通的可达性（尤其是通往松山湖）
下图是大岭山南部的收费站，可以看到高速+主干道+匝道密集交织在一起，可通过支路便捷到达松山湖。
咱们来看看朋友们比较关心的地铁线路，一共有2条地铁经过大岭山，分别是地铁1号线（3个站点）和3号线（2个站点），其中1号线已经开始动工建设。
下图就是东莞地铁1号线的大岭山东站，未来围绕该站点会有相关的TOD建设（老牛后续会适时做相关详细解析）
【3.1 土地开发】
大岭山的土地现状主要以绿色生态用地+工业用地为主，总体来说开发强度比较低。
下图可以明显看出，新建楼盘的周边还是有不少旧厂房和小产权房，这些都是未来三旧改造需要重点整治的范畴。
同时，大岭山还有不少国有储备用地，这也为它后续的高品质发展埋足了“伏笔”。
咱们来看看大岭山的用地规划，可以明显发现居住+商业用地增加了不少，同时还针对各大组团的产业发展，保留了相当规模的工业用地。
下图是位于大岭山西侧的森林公园片区，重新规整开发的楼盘坐落在大岭山森林公园的山脚，空气清新，算是比较舒适的居住区。
【3.2 三旧改造】
咱们来看看大岭山的三旧改造，待改造地块散布于5大组团，主要还是集中在中心组团（尤其毗邻松山湖的发展单元）
老牛还是为大家举2个比较典型的范例，首先来看位于南部组团的天安人工智能小镇旧改项目，占地约150万㎡，拟建面积约460万㎡。
该项目将以“AI+智能制造”为主导产业，计划打造工业互联与智能制造示范平台，目前已作为市重点推介产业项目完成了相关签约工作。
另外一个就是“客天下生态文旅特色小镇”，它位于大岭山北部的同沙湿地公园，环境优美，山清水秀，规划占地面积约10238亩。
该项目计划结合地块特色，打造一个集合“旅游观光+非遗文化体验+户外智能康体运动+智能儿童乐园”等多种业态为一体的文旅度假区，目前已成功立项。
【3.3 楼市概况】
大岭山的楼盘开发总体来说比较分散，遍布各大发展单元，目前的均价约2.2万元/㎡（部分新房价格会偏高）
老牛也简要梳理了目前的在售新盘，主要是光大山湖城（尾盘）和碧桂园天钻，详细楼盘解析如下：
老牛提醒大家，随着保障房体系建设的逐步完善，未来不少住宅项目的保障房配建指标也会相应增加。
【总结】
大岭山的近期建设项目还是比较多的，从下图也可以比较直观看出，主要还是集中在毗邻松山湖的融合发展带上。
老牛认为，大岭山的总体发展目前正在逐步加速，借着“松山湖片区+滨海片区”高速发展的强劲势头，这块洼地也终于迎来了发展的宝贵机遇期。
最后，期待大岭山能够充分借鉴和吸取周边片区的优势资源，让咱们一起祝愿它能够早日实现质的飞跃！
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