【东莞片区解析11】 滨海明珠.沙田镇

最近滨海片区的关注度比较高，长安+虎门+厚街+滨海湾新区我们都已经做过详细解析（文末附有链接），应朋友们的多次呼吁，这次老牛为大家带来了沙田镇的全面解析。

【1.1 区位概况】

沙田位于粤港澳大湾区的几何中心，同时也是东江出海口与狮子洋交汇处，交通四通八达，可以便捷到达大湾区的各大城市。

沙田南接新设立的滨海湾新区，与广州的南沙自贸区隔海相望，北邻东莞的新兴片区“水乡新城”，区位优势明显。

南沙大桥（虎门二桥）已经从今年4月开始正式开通运营，加上即将通车的穗莞深城际，沙田的关注度直接提升了不少。

咱们来具体看看深莞对接，沿江高速（已开通）+穗莞深城际直接把沙田和深圳的通行时间缩短了不少，目前沙田的均价约1.8万/㎡，和深圳相比还是比较便宜的。

滨海片区作为东莞6大片区的实力一哥，下辖长安+虎门+沙田+厚街+滨海湾新区，沙田的小伙伴们各个都基础厚实，后劲十足。

沙田拥有良好的滨海资源，最大特色就是随处都能看到水资源，它的总体目标也是建设成为现代化滨海生态绿城。

【1.2 功能结构】

咱们来看看沙田的空间结构，主要特征是“2心2轴6片区”，其中2心是指港湾新城+虎门港核心，2轴是指沿狮子洋滨海产业轴+沿港口大道城市服务轴。

老牛多次去过沙田实勘，对港湾新城（中心组团）的印象还是比较深刻的，居住+商业已经比较成规模了。

6大片区再往下细分，就是对应的9大组团，比如港湾新城=中心组团+泥洲岛，临港产业片区=虎门港+临海+环保产业组团。

老牛觉得，中心组团的发展潜力还是比较大的，毕竟有比较多的“行政+商业+文体”等重要资源汇聚于此。

咱们看一下沙田的主要经济指标，先不说长安虎门一骑绝尘的600多亿，就是厚街的400多亿也是远超了沙田，152亿的GDP大约是全镇20名，基本是第二梯队的末尾。

老牛认为，造成这种结果的主要原因还是在于沙田早期的产业结构比较单一，简单的依赖港口物流是远远不够的。

下图是中部组团的核心区域，也是人气旺盛的商业片区，可以清晰的看到沙田的镇标。

【1.3 产业布局】

咱们先来看看滨海片区的产业布局，滨海的蓝色产业主轴从“水乡片区-沙田-滨海湾新区-宝安”依次延伸下去，沙田主要聚焦在临港工业区+海洋科创产业。

传统的港口物流为沙田带来了早期的经济繁荣，在全市的产业转型大背景下，沙田的港口经济面临着急迫的升级需求。

因此，沙田确定了依托港口，发展临港产业，强化海洋科技创新，带动核心片区的服务业发展，实现真正的港城联动。

老牛带大家具体看看虎门港（2016年经交通部批准改名为东莞港，老牛还是习惯叫虎门港）的情况，作为国家一类口岸，它共有212个生产性泊位，其中万吨级以上泊位29个；航线共计23条，覆盖中国沿海+东南亚等国际港口。

老牛也梳理了相关数据，发现2017年，虎门港总货物吞吐量1.57亿吨，集装箱吞吐量391万标箱，这个规模已经相当大了。

上图是虎门港未来的发展规划，计划引进一批国际型的企业总部，形成一定的规模效应，有效带动相关港口服务业发展。

老牛认为，虎门港的升级是势在必行的，所幸它的周边预留了不少空地,这为后续的改造留下了丰富的想象空间。

沙田还设置了严格的产业保障区，其中规模比较大的有临港产业片区+立沙岛海洋产业组团。

咱们来看看立沙岛的产业状况，目前拥有10个5万吨级和16个5千—1万吨级石化码头，外加1000万立方米的石化仓储基地。后续将继续建设精细化工园区，聚焦化工新材料等产业。

再加上泥洲岛计划打造的海洋科技创新中心（聚焦海洋生物医药+海洋材料），沙田的滨海岸线未来将出现一个极富竞争力的海洋产业基地。

接下来，咱们一起来看看沙田的重点产业片区，除了立沙岛+西大坦港口外，老牛想重点提醒大家关注一下南部滨海组团。

沙田除了发展“港口物流+精细化工+海洋科创”等产业之外，还充分借助南部滨海资源，发展以“滨水居住+海港型商务+旅游”为主的滨海CBD。

目前，南部滨海组团已经初具规模，滨海岸线的资源得以充分利用，只是人气还是有些差距。

【1.4 公共配套】

咱们来看看沙田的公共配套，基本分成5大服务中心，分散在各自对应的组团里。

中心组团的服务中心还是配套最齐全的，毕竟它也是行政办公中心，居住的舒适度也是比较好的。

沙田的绿化生态做的很不错，公园体系十分完善，从大型的市政公园，到组团+片区单元级别的公园一应俱全。

让老牛印象比较深刻的是穗丰年湿地公园，规模巨大，视野开阔，水体也保护比较的好，后续会结合湿地特色环境做相关的文体旅游开发。

下图是位于中部组团的市政公园，毗邻老城区的主要水道（淡水湖），满眼绿色，舒适宜人。

【02 交通设施】

沙田目前的道路交通算是比较畅通的，“高速+快速干道+次干道”的路网体系初步搭建完成。

下图是S3沿江高速（连接深圳）和S6广龙高速（过南沙大桥连接广州）的交接处，也是沙田最重要的一个互通式立交，体量巨大。

沙田致力于打造“外畅内优+快慢相宜”的交通体系，这首先必须要把效率较高的轨道交通布置好，目前最受关注的应该就是即将开通的穗莞深城际。

从下图可以明显看出，穗莞深城际的轨道从水乡新城方向出发，一路铺陈至东江，和沿江高速并列，进入沙田的主城区。

除了城际轨道，沙田还有东莞地铁9号线和东莞地铁13号线，只是它们的建设时间会比较靠后了。

来具体看看沙田站，它是“穗莞深城际+东莞地铁9号线”的双地铁换乘站，目前周边的开发强度并不大。

【3.1 土地状况】

咱们来看看沙田的土地状况，目前的用地主要以绿地+工业用地为主，总体开发强度比较低。

从下图可以清晰看到，有不少地块都还是未经开发/待开发的储备用地，开发潜力巨大。

下图是临港产业片区的现状，主要以厂房+小产权房为主，未来该片区将会下大力气进行旧改，加大产业园区化建设，规模化发展机电产业+装备制造等产业。

再来看看用地规划，除了保留较大规模的绿地+产业用地之外，重新增设了不少商业服务用地，目的就是为了强化部分片区的服务业。

南部组团经过新的用地规整，开始逐步实现滨海商务中心区的部分功能。

部分临港产业用地也开始了新的调整和建设，这也为虎门港的转型升级提供了有力保障。

【3.2 三旧改造】

咱们来看看三旧改造，主要集中在中部和南部，中心片区是重点改造区域。

老牛觉得，中心片区的现状是喜忧参半，可喜的是已经初具规模，让人忧虑的是片区内还是有规模较大的小产权房。

包括淡水湖的两侧和镇政府所在地的周边，需要改造的区域还是比较大的，想要连片旧改的难度还是挺大的（尤其穗莞深城际通车之后）

再来看看旧改的部分重点项目，主要分散在中部和南部组团。

老牛提醒大家重点关注一下稔洲岛，也就是环保产业园组团，现状的小产权房比较多且杂乱，这里将计划建设“电镀+印染+港口关联”产业为主的产业园区。

下图是临海产业园组团的现状，已经初具规模，这里将聚焦打造“临港型工业+出口加工+装备制造”等产业。

老牛还是为大家举一个泥洲岛的具体范例吧，它其实也就是海洋产业研发组团，目前的现状是待开发状态，用地多为水田。

泥洲岛已经开始逐步的建设“市政道路+市政管网”，部分地块也已经开始了初步开发。

泥洲岛主要聚焦海洋生物医药+海洋材料研发，它将和中部组团一起组成“港湾新城”，和虎门港形成相互呼应，实现真正的港城联动。

【3.3 楼市状况】

沙田目前在售的典型新盘主要集中在恒大御景半岛，万科大中江南院子，天琴湾花园，老牛做过相关详细解析（后附链接）

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老牛觉得，中部片区的部分楼盘还是挺不错的，配套会完善一些，生活会便利不少。

南部滨海组团目前的开发建设比较快速，未来的升值潜力也是比较巨大的，朋友们可根据自己的实际情况来判断。

【总结】

最后，咱们来看看沙田的近期重点建设项目，主要还是集中在产业类，中部和南部组团的项目较少。

远眺中心组团，隐约能看到产城融合的雏形，沙田目前还需要集中精力做好自己的优势产业，才能迎头赶上滨海片区的其他兄弟镇区，任重道远。

粤港澳大湾区的东风已经来了，期待沙田能够把握重要的窗口发展期，真正实现临港现代新城的发展目标。

老牛认为，沙田拥有东莞滨海一线的绝佳资源，可以说是名副其实的滨海明珠，让咱们一起期待它早日实现质的飞跃！

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