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老牛问答09:为何国企背景开发商纷纷进入东莞?(10月土拍解读)

牛浩思-东莞楼探

牛浩思-东莞楼探

2018.10.26 15:40浏览:13196

10月份是东莞土地拍卖小高峰,近期出让的地块颇有看点,老牛也梳理了多个地块的特点,欢迎大家一起讨论交流。



10月16日:茶山地块 —— 金融街 底价成交 楼面价12077元/㎡ 


茶山这块地起拍楼面价为9500元/㎡,剔除无偿配建安居房、公建配套,幼儿园等,实际可售面积只剩下130021.2㎡,实际楼面地价达12077元/㎡


这在茶山,已经是不低的价格了。目前周边新房普遍的在售均价在1.6-2万,楼面价1万2将来建好之后的价格大概率是要破2万的。



另外,茶山这块地另一个值得关注的点是开发商——金融街


金融街是北京市西城区国资委控股的A股上市股份有限公司,在首都已经开发了多个综合体和商业项目。此次拿地,是该开发商首次布局东莞。




10月18日:南城地块 —— 流拍


南城地块,位置非常好,但仍然流拍了,有点可惜,我总结为南城政府太作... 


地块基本情况:占地约9万平,容积率小于4,总建面约36万平,起拍价约19.5亿元。


附加条件:


1、配建不少于16万㎡的商业办公楼和1600个地下停车位,并无偿移交南城街道办;


2、竞得人须需自持5万㎡的商业用房,该商业用房主要指商场。


16万㎡是什么概念?假设每户100平,共1600户,这在东莞已经是一个中大型社区的规模了,要无偿移交给南城街道办。


另外5万㎡商业需要自持,商业比例过大。


整个条件很苛刻,操作难度很大。开发商只能靠剩下的10万+㎡的住宅来收回成本靠自持商业来盈利。然而,算上土地成本、配建成本、税费等等费用,近30-40亿的投入,仅仅靠自持商业每年的租金,对于大部分开发商,性价比真的不高


如果你是开发商,你会拿吗?




10月23日:塘厦地块 —— 深圳人才安居集团  楼面价1.6万


地块基本信息:总建面约12.8万㎡,住宅面积占90%,商业面积占10%;竞得者需配建住宅面积的10%(建面约1.16万㎡)作为人才房和2880㎡的12班幼儿园。


塘厦地块的位置也非常好,位于塘厦镇中心,周边的商业、环境、公园、学校等配套齐全,居住氛围非常好。


当深圳安居集团拿下之后,全场哗然,深圳的一部分自媒体以及大咖开始分析,深圳的安居房要建到临深了。




深圳安居集团在塘厦拿地,或许确实是“深圳安居工程”的一个开始,但仍有一些现实问题有待解决


1、配建部分,占住宅面积10%的人才房和12班幼儿园,未来属于塘厦政府管理和分配,这点无争议;


2、根据该地块的合同要求以及条件,该地块是商住用地,深圳安居集团将来如果作为商品房卖,也是没有问题的。至于出售的价格,只要符合限价规定,卖多少都可以,政府不会过多限制(卖1000元每平也不会拦着)。


3、如果是作为深圳的安居房,出售给深圳人才。那么根据东莞现有的限购政策,非东莞户籍购买东莞新房,需要有1年的东莞社保(本科半年),这一点目前绕不开。所以可能会出现一个比较奇怪的现象,群友戏称“来了深圳,就是东莞人”。未来有待莞深两地政府共同协商处理。


4、关于将来的售价。目前地块楼面价约1万6,加上配建成本,保守估计的成本大概也要2.2-2.5万,跟目前塘厦在售的商品房价格相差不大,那么1-2年后,深圳人会接受这个价格吗? 或者说,深圳安居集团是不是打算要亏本出售?


5、关于交通和配套。将来若作为深圳人才安居房,这些区域的交通、商业、学校等等配套,将如何改善?这方面的问题没有妥善解决的话,那么临深的安居房有可能会沦为鸡肋——深圳人不来住,东莞人住不了。




10月23日:高埗地块 —— 安徽安联高速公路有限公司,可售楼面价约9449元/


地块基本信息:占地4.89万㎡,建面约12.2万㎡,无偿配建520m²的公共配套。


这块地配建条件不高,容易运作。实际楼面价格不低,目前高埗在售新盘均价1.5万/㎡左右。




10月24日:虎门地块 —— 招商地产,底价夺得,楼面价约11800元/


大家看到这个价格,会觉得虎门的价格怎么这么低?


其实仔细看看,地块所处的位置,在虎门比较偏僻的地方,非核心区域,目前该地块还没有大型商品房。用群友的话“靠摩的出门的地方居然也要卖1万2的地价?”


目前离这个地块最近的楼盘,在售价格2.1万/㎡左右,所以说这个地价其实不算低了。




10月24日:东坑地块 —— 金地地产,底价夺得,楼面价约6800元/


这个价格是近期的土地拍卖,价格最低的地块了。东坑镇原本就是经济不那么发达的地方,价格有限;其次,该地块规定要有30%的商业面积(不能盖公寓、得自持),去除这部分面积之后,其实价格就没有想象中的低了。




最后有个讨论题


茶山地块,北京金融街 —— 北京西城区国资委控股

高埗地块,安徽安联高速公司 —— 安徽国资委控股

塘厦地块,深圳人才安居集团 —— 深圳国资委

虎门地块,招商地产

东坑地块,金地地产


近期在东莞拿地的开发商,多多少少都有点背景,这个现象是仅在东莞有,还是全国大部分地方都有。

大家对他们来东莞拿地,怎么看,欢迎留言交流~



延伸阅读:

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如果你也有疑问,可以跟老牛一起交流。



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